Una soluzione per ridisegnare la costa romagnola

Nel mio post del 26 febbraio citavo la proposta di legge dell'onorevole Elisa Marchioni, che vorrebbe favorire "mutui agevolati per l'acquisto di immobili alberghieri e defiscalizzazione delle attività di compravendita di hotel da parte dei gestori".

Sento ripetere questa proposta in varie sedi, convegni e discussioni private, come fosse una soluzione definitiva per la riqualificazione delle strutture alberghiere, soprattutto quelle piccole, in particolar modo se accompagnata da misure che favoriscano il rinnovo e la ristrutturazione.

Vorrei qui ricordare che nel post citato mi ero detto favorevole all'idea, all'interno di un contesto più vasto di misure a favore del turismo.
Mi riferivo in quel post a misure che favoriscano il "management" alberghiero, e la nascita di "fondicomuni di investimento di tipo alberghiero". Rimando a quel post per gli approfondimenti. Noto però che nessuno ha colto la forza innovativa di queste proposte.
Ribadisco quindi che io sono estremamente favorevole sia alle misure di sostegno ai gestori per l'acquisto degli hotel da loro condotti, e soprattutto le misure che permettono di ottenere agevolazioni fiscali per chi ristruttura l'hotel. 

Temo però che non siano sufficienti, e anzi che senza l'attivazione di altre soluzioni, non avranno quegli effetti che ci si vorrebbe attendere.

In questo post desidero concentrarmi sulla proposta di legge che tende a favorire l'acquisto delle piccole strutture alberghiere da parte dei gestori.

La mia tesi è che questa proposta, se attuata, avrà scarso successo, e che la "politica urbanistica delle città turistiche" dovrebbe avere come scopo quello di facilitare l'accorpamento delle strutture alberghiere e non di perpetuare il nanismo del nostro turismo.

Quello che si definisce "nanismo" è il fenomeno per cui il numero medio delle camere d'hotel in Italia è circa 30 (dire che in Italia la media è 31 e che in Francia la media è 30, non spiega né giustifica) ed ha la conseguenza di un altissimo numero di hotel troppo piccoli da essere gestiti managerialmente, con redditività troppo bassa per essere oggetto di ristrutturazione, con aspettative da parte delle proprietà di riconversione in residenziale, con il conseguente abbandono e degrado.

Al fenomeno del nanismo ha contribuito anche l'esplosione dei bed & breakfast e degli agriturismi che in molti casi fanno una forte concorrenza diretta agli hotel, e che abbassano ulteriormente il numero medio delle camere in strutture ricettive.

Leggerò il fenomeno da due punti di vista, quello dell'economia dell'hotel e quella della pianificazione della città

1. L'economia di un piccolo hotel degradato

Immaginiamo di essere il gestore di un piccolo hotel di Rimini, Riccione, Cattolica, o di un'altra città di mare. Gestiamo 30 camere con contratti annuali, rimanendo però effettivamente aperti solo sei mesi (da Pasqua a Settembre).
Paghiamo un affitto di circa 2500 Euro a camera, forse meno visto che gli ultimi inquilini sono fuggiti e non hanno nemmeno saldato il loro debito.

Il fatturato che riusciamo ad ottenere nella stagione è di circa 200 mila euro (più quello per i servizi FB). Tolti affitto e spese ci rimane un reddito dignitoso per la nostra famiglia, in parte in nero. Se dovessimo anche pagare tutte le tasse...  Certo l'hotel avrebbe necessità di manutenzioni ma non essendo nostro, non investiamo. Contemporaneamente il proprietario non investe perchè teme che non accetteremmo un aumento dell'affitto, e poi lui ha in mente di trasformarlo in residenza.

Abbiamo fatto l'ipotesi di acquistarlo, l'hotel è messo malino. Il prezzo di cui abbiamo parlato era di 60.000 Euro a camera (1,8 milioni). Il proprietario avrebbe voluto qualche cosa di più, ma noi non crediamo di poter affrontare una cifra simile.

Abbiamo qualche soldo da parte, ma la banca oggi non finanzia più del 50-60%. Vorrebbe dire avere circa 800.000 Euro liquidi che non abbiamo.
Se la banca accettasse di farci un prestito più importante (ad esempio fino a coprire tutta la cifra) per restituire il debito dovremmo pagare un mutuo di circa 150.000 Euro all'anno.

E' chiaro che con un hotel che rende solo 200.000 (*) Euro di appartamento non val la pena.
Dovremmo allora pensare a ristrutturare.
Al prezzo pagato per l'acquisto dovremmo aggiungere altri 7-800.000 Euro (ho calcolato circa 25.000 Euro a camera, che è molto ragionevole)

In totale l'operazione comporta un investimento di 2,6 milioni per 30 camere (se tutto va bene, visto che queste cifre mi sembrano molto ottimistiche).

Però l'investimento e la ristrutturazione mi permetterebbero di avere un bel albergo di alta qualità, sostanzialmente un 4 stelle (non importa se lo vorrò classificare 3). Dovessi chiedere un mutuo alla banca, e la banca me lo volesse dare, pagherò oltre 200.000 Euro all'anno.

Contemporaneamente però, ritengo di poter aumentare sia l'occupazione sia il prezzo medio, oltre al numero dei servizi aggiuntivi.
Però,... però.... Ho sempre un piccolo hotel di trenta stanze, se volessi far arrivare un pullman di 50-60 persone forse non riuscirei nemmeno ad accomodarlo. Se poi avessi in casa un pullman di persone non mi resterebbe più una camera per i clienti singoli. Tutte cose che chi gestisce un hotel sa bene, così come sa bene che deve avere almeno 60-70 camere o più per ottenere quelle economie di scala che servono per fare margini ai giorni d'oggi.

Ma, siamo ottimisti. Diciamo che riesco a portare il fatturato da circa 200mila euro a circa 380.000-400.000 (includendo i servizi FB, si può arrivare a oltre 600.000 Euro).

Del fatturato camere la metà, o poco più servirebbero a ripagare il mutuo, e la metà andrebbero in costi.

Chi me lo fa fare? Infatti non lo faccio.


2. La questione urbanistica

Vediamo invece il secondo lato della questione, e cioè la questione urbanistica.

Immaginiamo per una volta che ci siano 6 hotel attigui di 30 camere ciascuno. Se uno o due di questi verranno venduti e ristrutturati, e gli altri quattro no, la città che li ospita rischia di assomigliare al vestito di Arlecchino, con un bel alberghino ristrutturato a fianco di hotel di peggiore qualità, con un contrasto anche tra clientele.

Gli hotel ristrutturati sono gestiti da persone molto volenterose, ma nell'intervenire non hanno seguito un progetto comune, nè avrebbero potuto, essendo partite da realtà diverse, in tempi diversi, con obiettivi e architetti-consulenti diversi.

La soluzione più ragionevole sarebbe che via via un proprietario acquistasse tutti gli altri cinque hotel, li abbattesse  e li ricostruisse, secondo un piano di ridisegno della città concordato con l'amministrazione cittadina, possibilmente anche liberando un po' di superficie, e nascondendo entroterra alcuni servizi come i garage o i locali tecnici.

Questa soluzione che sembra più ragionevole va anch'essa a cozzare col fatto che oggi non si trova un investitore che voglia investire nelle città di mare, e per la rigida logica dei numeri. Perché facendo un rapido conto il costo dell'operazione sarebbe 180 camere x 120.000 Euro (almeno, tra acquisto e ricostruzione), un investimento totale di circa 21 milioni, una rata annua di circa 1,5 milioni.

Questo vorrebbe dire che le camere dovrebbero essere affittate a più di 8000 Euro cadauna, il che è molto difficile. Vorrebbe dire un fatturato obiettivo annuo per camera di quasi 27mila euro ed un peso dell'affitto sul fatturato quasi del 30 percento. Probabilmente questi sono numeri possibili introducendo un ulteriore elemento di cambiamento. Abbandonare il concetto tutto italiano della gestione come locazione immobiliare o affitto d'azienda, ed introdurre il concetto anglosassone del management in nome e per conto.

Siamo quindi in una situazione apparentemente senza uscita, anche se qualche idea con qualche amico l'abbiamo sviluppata.

Ogni soluzione che potrebbe funzionare deve prendere spunto dal fatto che:

a) incentivare l'acquisto di hotel da parte dei gestori è positivo, ma dobbiamo renderci conto che avrà un effetto molto limitato, e poi che ingessa la città così come è adesso. Non sono sicuro che sia una cosa davvero buona, guardando all'evoluzione delle esigenze e dell'offerta turistica come si sta sviluppando lungo le rive del Mediterraneo.

b) la soluzione deve prevedere un ridisegno della città sia per il bene della città ma anche della proprietà/gestore, dando vita ad una città turistica più appetibile contenitore di tante opportunità per tante tipologie diverse di turisti.

Io credo che il lavoro così appassionato svolto presso il Sealinelab e l'Università di Ferrara sia un ottimo punto di avvio per completare la riflessione intorno a questi temi, dando la possibilità di sfruttare la crisi (che è davvero molto pesante) per dare forma a idee innovative e soluzioni più avanzate, coinvolgendo in un'attività sperimentale sia gli enti di ricerca, i privati (proprietà e gestori), gli enti pubblici.

 La fotografia qui in alto mostra un pezzetto della città di Riccione, vista dal terrazzo più alto del Palazzo dei Congressi. 

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Le ipotesi di redditività solo appartamento di un hotel di 30 camere qui sopra descritte possono essere ricalcolate in questo modo:

Ricavo totale in HB FB di circa 400.000 Euro (360 mila escluso IVA)

Ma se pagano 90 mila di affitto..........

Rimangono 270 mila

-2 cucina

-2 pulizie

-1 cameriere sala/bar

Considerando che sono pochissimi e che gli faranno lavorare 14 ore al giorno......costeranno anche almeno 3500/mese = 22 ULM (unità lavorate mese) x 3500 = 77 mila

rimangono 200 mila, togli: 

- food  (se hanno fatto 7 mila presenze - considerando che sono in FB e che si fa anche pesce.... il costo food sarà di 8-10 eu/pax (se sono bravi a fare economia) = 70 mila

- beverage - almeno 20 mila

- altro materiale di consumo (detersivi, carta igienica, linea cortesia......

- lavanderia, 

- energia

- costi di manutenzione

- reintegri stoviglie (piatti, bicchieri, posate)

gli rimane veramente poco 60-70 mila...da tassare