Quando si dice che le dimensioni non contano...

Negli ultimi mesi noi di PLANETHOTEL.NET abbiamo assistito ad un aumento delle richieste per l'acquisto e la gestione di hotel. Sembra un segno incoraggiante, se non fosse che la nostra ricerca sul mercato ha confermato quanto diciamo da tempo, e cioè l'inadeguatezza complessiva del patrimonio alberghiero italiano.
Qui diamo conto di alcune considerazioni generali al proposito.

Stiamo cercando hotel per clienti che vogliono comprarli o prenderli in gestione (affitto d'azienda o locazione immobiliare).

Cosa vogliono i nostri clienti?

1. Alcuni cercano hotel di pregio, il più classico 5 stelle, a Roma, Milano, Venezia. Già Firenze non convince del tutto. Alcune location di mare, come la Puglia e la Sicilia sono richieste.
Come è noto negli ultimi anni vi sono state parecchie compravendite di hotel di questa categoria, tanto che gli oggetti effettivamente disponibili oggi sono sempre meno.
Stranieri molto liquidi immobilizzano volentieri in hotel che costano 1 milione a camera, sapendo che nel lungo periodo verranno ripagati. Non cercano la redditività di breve/medio. Cercano il  "trophy", tenendo conto che a Londra o Parigi hotel di quel livello costano già oggi 2 milioni a camera.
Gli hotel di Via Veneto o sul Canal Grande sono pochi e comunque possono aumentare la redditività se ben gestiti da compagnie internazionali in grado di promuoverli verso una clientela esclusiva, soprattuttto se la gestione viene affidata in management.
A tal proposito si veda cosa è successo a Taormina, dove l'acquisizione del Timeo da parte di una grande compagnia internazionale ha fatto lievitare i prezzi di vendita di tutta la destinazione.

2. Altri investitori immobiliari esteri cercano hotel business di almeno 100 camere, che abbiano una ragionevole redditività, in destinazioni che non rischino di perdere valore. Si tenga presente che oggi in giro per il mondo (USA, Cina, ma anche Europa) l'approvvigionamento di denaro sui mercati internazionali per clienti importanti avviene a tassi davvero competitivi, per cui una redditività del 6% sul capitale investito è già un buon risultato.
Alcuni investitori arrivano a cercare operazioni con redditività del 7% al netto dell' IMU che rappresenta un ulteriore punto percentuale. Questo è possibile soprattutto per alcuni centri commerciali, che vengono trattati a prezzi molto inferiori del loro valore di libro, ma non per gli hotel, a meno che non si tratti con le banche, che hanno piacere di liberarsi di oggetti incagliati.

3. Esiste poi un terzo tipo di operatore più prettamente "industriale", che è già presente - anche con hotel propri - in altri paesi europei, ma che è poco o nulla presente in Italia, e che entra chiedendo hotel in locazione o in affitto d'azienda.
In questo caso abbiamo a che fare con un operatore altamente professionale che ha comprato o costruito hotel negli ultimi 20 anni a casa propria e che conosce quindi le regole del successo di un'attività alberghiera.
Questo operatore è il più interessante, perché non cerca l'investimento immobiliare a rendita, ma cerca hotel che producano fatturato e utile.
Per questo cerca hotel "nelle principali città italiane, turistiche e business", hotel con dimensioni di almeno 100 camere (anche 80 in casi eccezionali), hotel ben localizzati, completi dei servizi che il cliente internazionale richiede. Insomma cerca un hotel "da manuale", come quello descritto nel nostro Hotel Design.
Nel caso di resort al mare, lo stesso operatore può essere interessato a resort più grandi, anche con 150-200 camere, con affaccio sul mare, a pochi chilometri dall'aeroporto, e con tutti i servizi che un resort deve avere. E soprattutto chiede che la zona intorno al resort non sia cementificata con mille casette e casupole di abusivi degli anni '80-'90.

Nel corso della nostra ricerca non riusciamo a trovare quello che gli investitori richiedono.

Vorrei sottolineare che i nostri clienti  non fanno queste richieste per semplice puntiglio, ma perché sanno che quel "prodotto alberghiero" è quello richiesto dal mercato dei viaggiatori, è il prodotto che massimizza il Gross Operating Profit, e che permette quindi una gestione manageriale dell'hotel.
Quello è il prodotto alberghiero "noto" al cliente finale, che si aspetta di trovarlo in tutte le località gestite dalla medesima compagnia (catena alberghiera).

Ed invece?
Invece ecco che cosa troviamo sul mercato.

- Alberghini, tanti tantissimi alberghini da 15-20 stanze nelle località più disparate. Me li posso immaginare, stanze da 13-16 mq, molte singole, con bagnetti minuscoli. Insomma cose di altri tempi. Credo che per questo tipo di prodotto oramai fuori mercato si dovrà pensare come reimmetterlo sul mercato, soprattutto se localizzato in zone turisticamente valide.

- Villaggi turistici fatti male, costruiti con l'ottica della più radicale speculazione immobiliare da costruttori che hanno sfruttato leggi e contributi pubblici (soprattutto al sud, soprattutto in Calabria, ma anche in Sicilia). Sono oggetti che a mio parere non valgono nulla, ed anzi abbruttiscono così tanto il paesaggio che rappresentano un disvalore. Fa piangere il cuore vedere come quegli interventi abbiano completamente squalificato angoli di territorio straordinari, unici al mondo, ed ora impresentabili perché il geometra o l'ingegnere non hanno messo testa nel progetto (* qui si aprirebbe una lunga digressione su come sono stati e tuttora sono progettati gli hotel italiani).

- Alberghi di città in zona semicentrale, da 50-60 camere, anche questi nati negli anni '70-'80, con un'ottica immobiliare/speculativa, con camere inadeguate. Le dimensioni sono piccole per una moderna gestione, e la redditività non è sufficiente per un rinnovo che li adegui alle esigenze odierne. I valori immobiliari sono così elevati da impedire una ristrutturazione radicale, anche perché i volumi in gioco non sono sufficienti a rifare un hotel moderno.

- Hotel degli ultimi 15 anni, localizzati in zone semiperiferiche. Operazioni pensate quando c'è stato il massimo di richiesta di ospitalità, ma purtroppo in zone sbagliate, o in certe periferie delle grandi città. Mi vengono in mente hotel business in zone industriali di quasi ogni città italiana. Quando questi hotel erano stati pensati, gli hotel del centro città lavoravano con una buona occupazione, a prezzi sostenuti, e quindi pareva ragionevole costruire un hotel nuovo in zona semiperiferica, dove il valore della terra fosse molto limitato, e con costi di costruzione di tipo industriale (prefabbricato). Oggi quegli hotel risultano spesso inutilizzati o venduti a prezzi per notte irrisori, perché la crisi ha ridotto l'esigenza di camere ed il loro prezzo di vendita è diminuito di conseguenza.

Concludendo

Sono convinto che se l'Italia vuole avere un rilancio e crescita del turismo deve pensare principalmente all'accoglienza alberghiera, perchè senza alloggio non c'è turismo. Se poi teniamo conto che anche in Italia le forme di concorrenza all'hotel si sono moltiplicate, come gli agriturismi e i B&B (come www.airbnb.com), io credo che l'investimento del futuro dovrebbe concentrarsi su due prodotti molto definiti:

a) il prodotto esclusivo, sia in città che in località di vacanza, nelle zone dove quel tipo di turista può venire attratto. Con un'avvertenza: fare il "lusso" non è cosa facile. E attrarre il cliente lusso richiede una visione ed una costanza di servizio che in pochi in Italia hanno.
In questo caso le dimensioni contano, non solo perché si deve raggiungere un break even della struttura, ma soprattutto perché la prima misura del lusso è lo spazio. Non si può chiedere un prezzo "lusso" per una camera piccola, o per una "suite" che non corrisponde agli standard del lusso internazionale.

b) il prodotto low cost. Anche in questo caso le dimensioni contano, l'hotel ed il resort devono essere sufficientemente grandi per poter garantire redditività lungo tutto il corso dell'anno, anche con prezzi di vendita competitivi.
Ma low cost vuol dire che il prezzo di costruzione e di gestione dell'hotel deve essere basso. Perciò l'hotel va pensato e riprogettato con quell'obiettivo.

In entrambi i casi serve un grande sforzo finanziario per riadeguare pezzi importanti di città turistica al nuovo prodotto accessibile al nuovo cliente.
Servono regole nuove, anche per la riquilificazione urbanistica. E servono politiche fiscali che favoriscano questa trasformazione.

Se non lo facciamo noi adesso lo faranno i nostri figli tra 20 anni ricostruendo sulle macerie di quello che noi gli lasceremo.

E non si pensi di classificarmi tra gli apocalittici.
Di queste cose scrivo da oltre 10 anni, in maniera costante, perfino monotona, e da quasi venti ne parlo sul mio sito e in convegni pubblici, prevedendo megatrend che si sono puntualmente avverati.
Ne scrivevo e lo dicevo quando le cose andavano in modo diverso, quando i "modelli" dei Ligresti, Fusi, Ramondetti, Boscolo (solo per citare i maggiori) sembravano vincenti.

Forse metterci la testa prima di spendere i soldi val la pena, anche per gli investitori e per le banche.

Credo che questo sia oggi uno dei compiti prioritari del governo, se vuole davvero #cambiareverso.

[Commerciale] Ricerca di hotel per nostri clienti

Negli ultimi mesi ci hanno contattato alcuni clienti con forti capacità di investimento, che cercano hotel sia in acquisto (quindi liberi da gestione), sia a rendita (con una richiesta di rendimento minimo 5,5%), sia solo in gestione (gruppi esteri importanti, con progetti ambiziosi)

Per candidare il tuo hotel spedisci una mail a consulenza@planethotel.net indicando:

1. Nome e Cognome
2. Città
3. Telefono
4. Indirizzo e-mail
5. Città e provincia dove si trova l'hotel
6. N. di stanze
7. In vendita/In affitto d'azienda

Ricorda che cerchiamo hotel di misure piuttosto grandi

Per informazioni tel 0522 554392 solo mattina

Ecco che cosa stiamo cercando:

-          Hotel 5 stelle lusso in centro a Roma, e a Venezia, per fondo anglo-arabo;

-          Hotel 4/5 stelle nei centri di Milano, Roma, Firenze, Venezia e Bologna (redditività intorno al 5,5%) 

-          Hotel 5 stelle lusso già avviato, minimo 50 camere, in centro a Milano (immobile e gestione)

-    Hotel e Villaggi/Resort solamente in gestione in Costiera Amalfitana, Capri, Sicilia, Sardegna, Puglia (viene esplicitamente esclusa la Calabria e la Campania a parte le zone richieste)

UN CASO EMBLEMATICO PER IL GOVERNO RENZI

Sono lieto di ospitare sul mio blog  in via del tutto eccezionale un articolo di Arturo Aletti sul tema del Tax Free Shopping.
La responsabilità di quanto scritto è completamente di Arturo. 
Io con Arturo condivido l'opportunità che il governo si occupi di questa materia.

Raffaello Zanini

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Nelle scorse settimane si e' verificato un caso su cui Renzi e coloro che, nel Governo, vogliono il cambiamento, dovrebbero meditare e reagire.
E' un caso "piccolo" per la sua portata rispetto ai grandi temi del rinnovamento, ma e' un ottimo esempio di "metodo".
Non sto qui a ripetete l'iter, piuttosto tortuoso, della conversione in legge del Decreto Cultura/Turismo, presentato dal Min Franceschini, migliorato con parecchi emendamenti di maggioranza e opposizione e approvato ALL'UNANIMITA' alla Camera.
In questo provvedimento e' entrato, "per il rotto della cuffia", un articolo importante, il 13bis che, per la prima volta, solleva il velo su un settore nel quale lo Stato rinuncia ad incassare un sacco di quattrini, allo scopo che questi stessi quattrini rientrino in tasca ( perche' non dovuti) ai Turisti extra UE che fanno shopping a norma di legge nei negozi del nostro Paese.
Qual'e' il velo sollevato ?
Quello sulla differenza tra l' IVA cui lo Stato rinuncia e l'effettiva entita' dei rimborsi cosiddetti "TaxFreeShopping".
Come spiegato piu' volte, tale differenza e' di circa il 30% rispetto ad oltre 1Miliardo di € all'anno.
Chi beneficia di questa differenza?
Gli Operatori dei servizi di rimborso TaxFreeShopping, i quali si fanno concorrenza commerciale per essere prescelti ad operare nei punti vendita dei primcipali gruppi del Lusso, della Moda, del Design (quelli cioe' dove avviene la maggior parte degli acquisti dei Turisti in Italia, con un volume d'affari che, nel 2013, ha superato i 6 Miliardi di €) riconoscendo agli stessi una bella fetta di questo margine.
Per cui accade che una parte cospicua di risorse al cui introito lo Stato rinuncia perche' vadano in tasca ai Turisti, finisce invece nelle tasche di aziende importanti, cui non erano affatto destinate.
L'idea, alla base del provvedimento, era quella di una riscossa dello Stato, affinche' compartecipasse al recupero di una parte di questi soldi, che non vanno a finire dove la legge li destina, per utilizzarli a promuovere l'attrazione del Turismo verso l'Italia e per attrarre verso i siti della Cultura.
Il beneficiario logico di tale compartecipazione a risorse di scopo deve essere il MiBACT.
Non comparendo tale norma nel DecretoLegge cosiddetto "ArtBonus", norma pur voluta dal Ministro Franceschini, che ne aveva capito la logica e la sua portata, la stessa e' stata, provvidenzialmente ed intelligentemente, presentata come emendamento dall'opposizione (M5S) in sede di discussione nelle Commissioni.
Cosa e' poi successo?
Semplice: una parte del Governo, insieme all'opposizione, ha combattuto per sostenere una delle due opzioni in cui l'emendamento era articolato, mentre un'altra parte del Governo faceva di tutto per affossarla, sollevando le tipiche obiezioni di chi non vuole il cambiamento e protegge lo status quo.
Senza scendere nei dettagli, si e' sostenuto, ad esempio, che il prelievo fosse una tassazione che penalizza uno specifico comparto operativo, quindi non ammissibile, quando e' evidente trattarsi di un recupero di risorse nei casi in cui le stesse non hanno la destinazione prevista dalla legge.
Si e' anche paventata una procedura di infrazione UE, da parte della Commissione Bilancio, la quale deve esprimersi solo sulle coperture, che il provvedimento (caso piu' unico che raro) aveva insite.
Per farla breve, si e' finito col raggiungere un compromesso, per cui la questione viene sottoposta al vaglio di un gruppo di lavoro interministeriale, che ha 45 gg per formarsi e 5 mesi per avanzare proposte al fine di far emergere le risorse.
Nonostante l'art 13bis approvato all'unanimita' dica che il Gruppo di lavoro non deve costare nulla allo Stato, e' evidente che l'ulteriore ritardo nell'attuazione del provvedimento di compartecipazione alle risorse comporta la rinuncia, da parte del Mibact, quindi dello Stato, ad introitare 50/60 Milioni di € corrispondenti al gettito atteso per la durata dei lavori del gruppo....!
Per una volta l'Italia avrebbe potuto essere all'avanguardia tra i Paesi Europei nell' individuare risorse di scopo gia' esistenti e portare il caso a Bruxelles, per essere intelligentemente replicato nella UE, dove il volume degli acquisti dei Turisti soggetti a rimborso TaxFree e' naturalmente ben piu' elevato e la differenza tra IVA che i Paesi Membri non incassano e i rimborsi TaxFree sfiora 1,5Mlrd€.
E, invece, sia pur con il merito di aver finalmente individuato la questione di recuperare risorse finora ignorate, bisognera' passare sotto le forche caudine del vaglio burocratico, che, notoriamente, difende le abitudini consolidate finendo per favorire interessi consolidati, ancorche' immeritati.
Chi nel Governo Renzi vuole il cambiamento prenda questo caso come un caso-campione, per dimostrare che il cambiamento si puo' fare rapidamente e, oltretutto, con il consenso della opposizione!

2014, come va il turismo, nei primi mesi?

Ringrazio Adriano Attus @adrianoattus per avermi segnalato via Tuitter questa immagine pubblicata sul @corriereit

Un'immagine che colpisce, ma che non dice nulla dei trend, visto che rappresenta una situazione che è pressoché statica da alcuni anni.... rileggi se vuoi questo post di gennaio nel quale analizzavo i trend di medio periodo.

I dati con cui quest'immagine è stata costruita, sono tratti da queste due tabelle che seguono, ripubblicate sul mio sito, a favore dei lettori, ma prese dalla Banca d'Italia:

1.  Numero dei pernottamenti stranieri in Italia dal 2010 ad oggi (compreso il raffronto anno su anno 2013/2014) - Vai alla tabella 

2.  Spesa dei viaggiatori stranieri nello stesso periodo - Vai alla tabella 

La prima tabella dice che il NUMERO dei pernottamenti di stranieri in Italia sta calando, un po' dappertutto, ma soprattutto in Sicilia, In Calabria, in Basilicata, ma anche in Puglia e Veneto (nonostante nella figura qui sopra il Veneto sembri in grande salute).

Anche la Lombardia mostra un trend in discesa, che verrà fermato l'anno prossimo grazie ad Expo.

In Campania invece i pernottamenti sono in crescita.  Sono cresciuti in Piemonte, ma non quest'anno. 

Tengono Emilia Romagna, Toscana (da riverificare a fine anno) e Lazio. 

Per sintetizzare: dopo l'anno orribile 2010, i pernottamenti di stranieri hanno avuto una ripresa tra il 2011 e 2012, per poi tornare a calare tra il 2013 e 2014.

Veniamo al dato relativo alle entrate valutarie, rappresentato nella seconda tabella citata.

La spesa degli stranieri in Italia è passata da 29 miliardi del 2010 a 33 miliardi del 2013 con una previsione di ulteriore crescita per il 2014 (ad una media annua di circa 4,5%, decisamente più dell'inflazione)

In poche parole, arrivano meno stranieri ma spendono di più. 

Da questo scaturisce una indicazione che molti osservatori hanno dato nel tempo più recente: si deve investire per attrarre i clienti high spenders.

(Mi fermo qui, perché su questo ho scritto anche troppo nel passato più o meno lontano: chi vuole capire capisca)