Negli ultimi mesi noi di PLANETHOTEL.NET abbiamo assistito ad un aumento delle richieste per l'acquisto e la gestione di hotel. Sembra un segno incoraggiante, se non fosse che la nostra ricerca sul mercato ha confermato quanto diciamo da tempo, e cioè l'inadeguatezza complessiva del patrimonio alberghiero italiano.
Qui diamo conto di alcune considerazioni generali al proposito.
Stiamo cercando hotel per clienti che vogliono comprarli o prenderli in gestione (affitto d'azienda o locazione immobiliare).
Cosa vogliono i nostri clienti?
1. Alcuni cercano hotel di pregio, il più classico 5 stelle, a Roma, Milano, Venezia. Già Firenze non convince del tutto. Alcune location di mare, come la Puglia e la Sicilia sono richieste.
Come è noto negli ultimi anni vi sono state parecchie compravendite di hotel di questa categoria, tanto che gli oggetti effettivamente disponibili oggi sono sempre meno.
Stranieri molto liquidi immobilizzano volentieri in hotel che costano 1 milione a camera, sapendo che nel lungo periodo verranno ripagati. Non cercano la redditività di breve/medio. Cercano il "trophy", tenendo conto che a Londra o Parigi hotel di quel livello costano già oggi 2 milioni a camera.
Gli hotel di Via Veneto o sul Canal Grande sono pochi e comunque possono aumentare la redditività se ben gestiti da compagnie internazionali in grado di promuoverli verso una clientela esclusiva, soprattuttto se la gestione viene affidata in management.
A tal proposito si veda cosa è successo a Taormina, dove l'acquisizione del Timeo da parte di una grande compagnia internazionale ha fatto lievitare i prezzi di vendita di tutta la destinazione.
2. Altri investitori immobiliari esteri cercano hotel business di almeno 100 camere, che abbiano una ragionevole redditività, in destinazioni che non rischino di perdere valore. Si tenga presente che oggi in giro per il mondo (USA, Cina, ma anche Europa) l'approvvigionamento di denaro sui mercati internazionali per clienti importanti avviene a tassi davvero competitivi, per cui una redditività del 6% sul capitale investito è già un buon risultato.
Alcuni investitori arrivano a cercare operazioni con redditività del 7% al netto dell' IMU che rappresenta un ulteriore punto percentuale. Questo è possibile soprattutto per alcuni centri commerciali, che vengono trattati a prezzi molto inferiori del loro valore di libro, ma non per gli hotel, a meno che non si tratti con le banche, che hanno piacere di liberarsi di oggetti incagliati.
3. Esiste poi un terzo tipo di operatore più prettamente "industriale", che è già presente - anche con hotel propri - in altri paesi europei, ma che è poco o nulla presente in Italia, e che entra chiedendo hotel in locazione o in affitto d'azienda.
In questo caso abbiamo a che fare con un operatore altamente professionale che ha comprato o costruito hotel negli ultimi 20 anni a casa propria e che conosce quindi le regole del successo di un'attività alberghiera.
Questo operatore è il più interessante, perché non cerca l'investimento immobiliare a rendita, ma cerca hotel che producano fatturato e utile.
Per questo cerca hotel "nelle principali città italiane, turistiche e business", hotel con dimensioni di almeno 100 camere (anche 80 in casi eccezionali), hotel ben localizzati, completi dei servizi che il cliente internazionale richiede. Insomma cerca un hotel "da manuale", come quello descritto nel nostro Hotel Design.
Nel caso di resort al mare, lo stesso operatore può essere interessato a resort più grandi, anche con 150-200 camere, con affaccio sul mare, a pochi chilometri dall'aeroporto, e con tutti i servizi che un resort deve avere. E soprattutto chiede che la zona intorno al resort non sia cementificata con mille casette e casupole di abusivi degli anni '80-'90.
Nel corso della nostra ricerca non riusciamo a trovare quello che gli investitori richiedono.
Vorrei sottolineare che i nostri clienti non fanno queste richieste per semplice puntiglio, ma perché sanno che quel "prodotto alberghiero" è quello richiesto dal mercato dei viaggiatori, è il prodotto che massimizza il Gross Operating Profit, e che permette quindi una gestione manageriale dell'hotel.
Quello è il prodotto alberghiero "noto" al cliente finale, che si aspetta di trovarlo in tutte le località gestite dalla medesima compagnia (catena alberghiera).
Ed invece?
Invece ecco che cosa troviamo sul mercato.
- Alberghini, tanti tantissimi alberghini da 15-20 stanze nelle località più disparate. Me li posso immaginare, stanze da 13-16 mq, molte singole, con bagnetti minuscoli. Insomma cose di altri tempi. Credo che per questo tipo di prodotto oramai fuori mercato si dovrà pensare come reimmetterlo sul mercato, soprattutto se localizzato in zone turisticamente valide.
- Villaggi turistici fatti male, costruiti con l'ottica della più radicale speculazione immobiliare da costruttori che hanno sfruttato leggi e contributi pubblici (soprattutto al sud, soprattutto in Calabria, ma anche in Sicilia). Sono oggetti che a mio parere non valgono nulla, ed anzi abbruttiscono così tanto il paesaggio che rappresentano un disvalore. Fa piangere il cuore vedere come quegli interventi abbiano completamente squalificato angoli di territorio straordinari, unici al mondo, ed ora impresentabili perché il geometra o l'ingegnere non hanno messo testa nel progetto (* qui si aprirebbe una lunga digressione su come sono stati e tuttora sono progettati gli hotel italiani).
- Alberghi di città in zona semicentrale, da 50-60 camere, anche questi nati negli anni '70-'80, con un'ottica immobiliare/speculativa, con camere inadeguate. Le dimensioni sono piccole per una moderna gestione, e la redditività non è sufficiente per un rinnovo che li adegui alle esigenze odierne. I valori immobiliari sono così elevati da impedire una ristrutturazione radicale, anche perché i volumi in gioco non sono sufficienti a rifare un hotel moderno.
- Hotel degli ultimi 15 anni, localizzati in zone semiperiferiche. Operazioni pensate quando c'è stato il massimo di richiesta di ospitalità, ma purtroppo in zone sbagliate, o in certe periferie delle grandi città. Mi vengono in mente hotel business in zone industriali di quasi ogni città italiana. Quando questi hotel erano stati pensati, gli hotel del centro città lavoravano con una buona occupazione, a prezzi sostenuti, e quindi pareva ragionevole costruire un hotel nuovo in zona semiperiferica, dove il valore della terra fosse molto limitato, e con costi di costruzione di tipo industriale (prefabbricato). Oggi quegli hotel risultano spesso inutilizzati o venduti a prezzi per notte irrisori, perché la crisi ha ridotto l'esigenza di camere ed il loro prezzo di vendita è diminuito di conseguenza.
Concludendo
Sono convinto che se l'Italia vuole avere un rilancio e crescita del turismo deve pensare principalmente all'accoglienza alberghiera, perchè senza alloggio non c'è turismo. Se poi teniamo conto che anche in Italia le forme di concorrenza all'hotel si sono moltiplicate, come gli agriturismi e i B&B (come www.airbnb.com), io credo che l'investimento del futuro dovrebbe concentrarsi su due prodotti molto definiti:
a) il prodotto esclusivo, sia in città che in località di vacanza, nelle zone dove quel tipo di turista può venire attratto. Con un'avvertenza: fare il "lusso" non è cosa facile. E attrarre il cliente lusso richiede una visione ed una costanza di servizio che in pochi in Italia hanno.
In questo caso le dimensioni contano, non solo perché si deve raggiungere un break even della struttura, ma soprattutto perché la prima misura del lusso è lo spazio. Non si può chiedere un prezzo "lusso" per una camera piccola, o per una "suite" che non corrisponde agli standard del lusso internazionale.
b) il prodotto low cost. Anche in questo caso le dimensioni contano, l'hotel ed il resort devono essere sufficientemente grandi per poter garantire redditività lungo tutto il corso dell'anno, anche con prezzi di vendita competitivi.
Ma low cost vuol dire che il prezzo di costruzione e di gestione dell'hotel deve essere basso. Perciò l'hotel va pensato e riprogettato con quell'obiettivo.
In entrambi i casi serve un grande sforzo finanziario per riadeguare pezzi importanti di città turistica al nuovo prodotto accessibile al nuovo cliente.
Servono regole nuove, anche per la riquilificazione urbanistica. E servono politiche fiscali che favoriscano questa trasformazione.
Se non lo facciamo noi adesso lo faranno i nostri figli tra 20 anni ricostruendo sulle macerie di quello che noi gli lasceremo.
E non si pensi di classificarmi tra gli apocalittici.
Di queste cose scrivo da oltre 10 anni, in maniera costante, perfino monotona, e da quasi venti ne parlo sul mio sito e in convegni pubblici, prevedendo megatrend che si sono puntualmente avverati.
Ne scrivevo e lo dicevo quando le cose andavano in modo diverso, quando i "modelli" dei Ligresti, Fusi, Ramondetti, Boscolo (solo per citare i maggiori) sembravano vincenti.
Forse metterci la testa prima di spendere i soldi val la pena, anche per gli investitori e per le banche.
Credo che questo sia oggi uno dei compiti prioritari del governo, se vuole davvero #cambiareverso.
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