L'osservatorio sulla evoluzione del patrimonio immobiliare alberghiero italiano

Abbiamo condotto due separati sondaggi, che peraltro sono ancora in corso, su che cosa è IMPORTANTE per accontentare i clienti dell'hotel.
Un sondaggio l'abbiamo fatto sugli albergatori e chi lavora in hotel, chi non ha risposto può aggiungere la propria idea. Rispondi.
http://polldaddy.com/s/AB495C598E774E9C

Un secondo sondaggio l'abbiamo fatto sugli architetti ed i progettisti.

Ringraziamo tutti quelli che hanno dedicato pochi minuti per rispondere. Ci auguriamo che i risultati possano essere utili.

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Che cosa è davvero importante? Che cosa è fondamentale per un hotel del 2020? Fondamentali sono i bagni rinnovati e le camere ben insonorizzate. Lo dice oltre il 75% di tutti quanti hanno risposto.Cos'altro? La piscina e il centro benessere. Con più del 50% delle risposte.Infine: il design e l'architettura.

Quindi la ricetta per un buon hotel (e non si scopre nulla) è: un bel hotel, con una buona architettura, un bel interior, possibilmente con piscina e centro benessere e "fondamentale" camere insonorizzate ed un bel bagno nuovo.

Questo vale anche per i progettisti che hanno sottolineato maggiormente il "design" dell'hotel, probabilmente per deformazione professionale, ma anche perchè hanno una maggiore attenzione e consapevolezza che forse non tutti gli albergatori hanno.
Un buon design fidelizza il cliente, ovviamente dopo che "funzionalmente" l'hotel non ha problemi.

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Abbiamo poi chiesto agli albergatori quanto "vale" un hotel rinnovato. Non hanno avuto dubbi: oltre il 60% ha risposto che una camera di un hotel rinnovato si vende al 20% in più di una camera "vecchiotta".

E' strano rilevare come i progettisti sembrino non comprendere altrettanto bene il valore economico di una riqualificazione perciò rispondono in minor numero a questa domanda. Gli albergatori invece che vivono giorno per giorno i commenti sull'hotel, specialmente quelli che si trovano on line su strumenti come Tripadvisor, danno una grande importanza al design e all'arredo.

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Molti albergatori che hanno risposto al nostro sondaggio hanno intenzione di fare lavori nel prorpio hotel, circa il 35%.

Ma la cosa più interessante è che ce n'è una altro 27% che li ha appena terminati, e un ulteriore 24% che non li può fare perchè deve attendere tempi migliori.

Nel complesso esce una fotografia di un parco alberghiero che in parte si sta rinnovando e che in larga parte deve essere rinnovato, e di questo gli albergatori hanno perfetta consapevolezza.

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Quali lavori prevedono di fare?

Quasi tutti quelli che rispondono includono lavori per il risparmio energetico. L'hotel è una macchina energivora, e quindi se si vuole essere competitivi ed abbassare le tariffe si deve ridurre i costi dell'energia.

Tra i lavori più urgenti sono previsti: l'arredo delle camere, i bagni, e il centro benessere.
Quando pensano di farli questi lavori? Pochi dicono "2011", molti di più nel 2012. Qualcuno nel 2013-15.

La maggioranza vede i "lavori" collocati temporalmente vicini. Ma non sono lavori già programmati. Probabilmente c'è un'attesa dovuta alla contingenza economica. Se le cose dovessero appena appena migliorare ci sarà una rincorsa al rinnovo degli hotel.

Tra i progettisti l'attenzione viene posta su "Centro Benessere" e "Risparmio energetico" ma anche "Camere e bagni".Interessante notare che per tutti il tema "ristorante" è di minore importanza, così come il tema "congressi".

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Da dove sono venute in maggior parte le risposte?Veneto, Emilia Romagna, Lombardia, Toscana, Lazio, Puglia.Sono ovviamente le zone più popolose in termini di hotel, e quelle a maggiore vocazione turistica.
La Puglia è l'unica regione meridionale con un numero di risposte significativo.
Tra i progettisti hanno risposto di più quelli della Lombardia, Puglia, Veneto e Sicilia. Le aree del paese dove c'è maggiore fermento in termini di rinnovo del patrimonio edilizio turistico alberghiero.

SIA Guest 60 - E' partita ben...ino

La crisi ha colpito anche la Fiera di Rimini e il sessantesimo SIA Guest, che non è un flop ma come dicevano i vecchi professori "potrebbe fare di più".

Nè poteva essere altrimenti e l'ottimo lavoro fatto dalla Fiera per aprirsi all'estero probabilmente darà i suoi frutti già l'anno prossimo quando quelli che non c'erano oggi, decideranno di esporre.
Perchè ieri alla fiera c'era molta più gente di quelli che avremmo pensato. E molti venivano da lontano, li abbiamo visti arrivare perfino a gruppi, con i pullman.

Non nei convegni, davvero assai poco partecipati, anzi nulla in confronto alle masse dello scoso anno richiamate da temi di attualità, come la vendita su internet o la presentazione del libro di Giacomo Rizzi Hotel Experience.Il discorso fiera-convegni va rivisto e ripensato.
Però la gente affollava i saloni e gli stand. Ci daranno i dati ufficiali a fine fiera. Ci daranno i dati "ufficiosi" gli amici con gli stand e ci diranno se gli affari fatti saranno più o meno degli scorsi anni.Di sicuro non si riusciva a bere un caffè per la fila alle casse. E' pur vero che di bar invece di due, nella hall di ingresso ce n'era uno solo funzionante.


Sì. Perchè i padiglioni aperti erano solo otto e non sedici come gli scorsi anni ed in questo putroppo l'immagine di quelle seracinesce abbassate era un po' triste.Però a ben vedere gli espositori inseriti in catalogo non erano molti meno di due anni fa. 535 invece di 677. Anche se... quest'anno ci sono anche tutti quelli che sono presenti nelle mostre, mentre gli anni scorsi non c'erano.


Mancavano molte aziende importanti come Schoenhuber Franchi e Pantha, Panatta Sport e Happy Sauna e Thermarium, Estfeller, ecc. ecc.
E gli stand erano in generale molto più piccoli.
Mancavano importanti espositori nell'area del contract e in quella delle attrezzature per cucina e ristorante.


Le mostre inserite nei padiglioni espositivi vanno molto meglio di quando erano espunte e relegate in propri saloni, con spreco di spazio e di denaro per chi doveva partecipare. Però: mettere tutte quelle aziende in metà dello spazio ha reso a mio parere la fiera meno fruibile.Ci vorrebbe un giusto mezzo, anche i layout vanno ristudiati.


I convegni dentro gli spazi mostra hanno visto pochissima partecipazione con via vai di gente. Non è colpa di nessuno, se non dei temi e dei relatori. Servirebbe maggiore preparazione.
I convegni di Federalberghi e di Ada, sono stati assai poco frequentati, per i temi trattati e per la scarsa presenza degli associati. Al pranzo dell'Ada ridotto ad un semplice buffet di tramezzini eravamo una cinquantina. Pochi, putroppo. Eppure oggi il tema della professionalità dei direttori d'albergo sarebbe un tema importante.


Buono, veramente buono è stato il servizio di contatto tra gli espositori e le delegazioni straniere. Un ottimo passo in avanti rispetto agli scorsi anni. Da migliorare ancora con qualche idea originale.
Il 2011 sarà il primo dei secondi sessant'anni. Auguri ad una fiera che se vuole rinascere deve fare come diceva Darwing.... those most adaptable to change will survive.

Chi avesse delle idee su cosa vorrebbe trovare ad una fiera come il Sia Guest me le scriva. Proverò a sintetizzarle per gli amici di Rimini.

Segnali positivi dal mercato, "INSIEME" è la parola chiave

Per gli hotel le cose vanno ancora male, ma stanno iniziando ad andare meglio. La crisi è lunga (direi è stata lunga) ma i segnali di ripresa ci sono, solo che non sono omogenei e generalizzati. Così per un hotel che va bene, ce ne sono due che vanno peggio.

Adesso è il momento di essere ottimisti e iniziare a guardare in positivo al futuro.

Ecco cosa sta succedendo:

a) i valori immobiliari degli alberghi sono in netta diminuzione. Gli hotel che vanno bene, tengono le valutazioni di prima della crisi, quelli con difficoltà vengono posti sul mercato a prezzi fortemente decrescenti. A questo fenomeno contribuisce la crisi di grandi gruppi alberghieri (di gestione). Al contempo ci sono nuove compagnie e nuovi gruppi che si affacciano sul mercato, e che utilizzano il personale e gli hotel liberati dalle aziende in crisi.

b) Sia che si tratti di vecchi proprietari o di nuovi, tutti stanno iniziando a pensare che se non rinnovano il prodotto sono destinati ad uscire dal mercato. I nuovi proprietari comprano hotel nuovi a buon prezzo, oppure hotel vecchiotti con la necessità di essere rinnovati. L'attività di rinnovo e di accorpamento è destinata a crescere. L'abbiamo detto per anni che il settore era fatto da hotel troppo piccoli. Ecco la crisi serve anche favorore il processo di accorpamento;

c) Le banche sono assai poco propense a prestare soldi in generale, e al settore alberghiero in particolare, i lavori verranno finanziati solo alle aziende economicamente più solide, e questo spingerà fuori mercato quelle marginali. Questo renderà l'investimento in nel settore alberghiero nuovamente interessante nel medio periodo. Infatti ci sono di nuovo dei soldi in giro.

d) I lavori di ristrutturazione punteranno alla qualità del prodotto alberghiero senza troppi fronzoli, e alla crescita del numero di camere per unità. Secondo un'inchiesta che abbiamo condotto alcuni aspetti dell'hotel saranno determinanti, come centro benessere e piscina, la silenziosità delle camere, i bagni rinnovati, l'architettura ed il design.

Secondo il 67% dei nostri intervistati una camera di hotel rinnovato può essere venduta a oltre il 20% del prezzo di una camera non rinnovata, e ben il 41% degli intervistati prevedono di fare lavori "al più presto", molti li hanno appena finiti, mentre il 14% deve aspettare tempi migliori.

Bagni, centri benessere, ampliamenti, fotovoltaico, arredo delle camere, sono tra i lavori più urgenti da fare.

Le azioni che PLANETHOTEL.NET ha in mente per il 2011 puntano esattamente ai seguenti obiettivi:

a) fornire ai progettisti gli strumenti concettuali e tecnici per riprogettare gli hotel esistenti nel modo migliore attraverso un nuovo volume e nuovi Convegni. Se desideri proporre dei temi clicca qui.
b) offrire agli albergatori un supporto ed una assistenza nella fase di ristrutturazione del proprio hotel, assieme ad un grande gruppo di architetti e progettisti e aziende
c) segnalare alle aziende fornitrici del settore i clienti potenzialmente più interessanti
d) permettere l'incontro tra domanda ed offerta con una gamma completa di strumenti (Convegni, Marketplace elettronico, Nuovo volume, Incontri 1 to 1, Rete di segnalatori, ecc.)
e) ricerca attiva di opportunità di business all'estero ( stiamo muovendo i primi passi che sembrano molto promettenti)

Key words per il successo: accorciare la catena distributiva, key account per clienti grandi, soluzioni custom, essere e mostrarsi leader, top in mind del cliente, vendita 1 to 1, fare squadra, portare l'Italia all'estero.

Per informazioni: info@planethotel.net

Draghi: ci vogliamo dare una mossa?

Interessante l'intervento di ieri del Governatore Draghi ad Ancona.

Ecco cosa ha detto:

http://www.ilsole24ore.com/art/economia/2010-11-05/draghi-chiede-misure-crescere-212924.shtml?uuid=AYxVKJhC&fromSearch

L'Italia «manifesta da anni una incapacità a crescere a tassi sostenuti: l'ultima recessione ha fatto diminuire il Pil italiano di sette punti». Non basta: tra il 1998 e il 2008, cioè nei primi dieci anni di vita dell'Unione monetaria, il costo del lavoro per unità di prodotto nel settore privato è cresciuto del 24% in Italia e del 15% in Francia mentre in Germania è addirittura diminuito.Questo gap crescente, dice Draghi, rispecchia essenzialmente un divario di produttività del lavoro: nei 10 anni è aumentata del 22% in Germania, del 18 per cento in Francia e solo del 3 in Italia. Ma cosa c'è dietro alla bassa produttività italiana? Draghi si affida a una definizione di Fuà a proposito del "modello di sviluppo tradivo" e sottolinea i molti dualismi del nostro sistema economico: da quello dimensionale delle imprese (per le imprese più piccole è sempre più difficile sfruttare le economie di scala e competere con successo nel mercato globale) al dualismo del mercato del lavoro, alla carenza di concorrenza nel mercato dei servizi.

Quali sono le implicazioni per il mondo del turismo?

1. Aumentare la dimensione delle imprese. Gruppi alberghieri più grandi... ma se sono proprio i grandi a subire oggi i contraccolpi maggiori della crisi? Evidente che hanno sbagliato, in che cosa? Quali sono le cose da non RI-fare?

2. Fare sistema, creare gruppi d'acquisto, e mettere in concorrenza i fornitori. Chi sta facendo qualcosa in questo senso? Ho visitato una realtà molto molto interessante qualche giorno fa: la Cooperativa Azzurra Dianese. Una vera eccellenza da studiare e riproporre in giro per l'Italia.

3. Cercare clienti all'estero che abbiano capacità di spesa, non solo portandoli in Italia, ma creando dei prodotti alberghieri all'estero che possano attrarre i clienti esteri. Qui in effetti progetti non ne conosco.

4. Rinnovare e ristrutturare l'offerta. Per questo servono capitali ingenti, ma anche idee chiare su come usarli [non come li hanno usati i nostri grandi albergatori fino al 2008] e che ritorno essi possono avere. Certo che valori immobiliari altissimi non aiutano in questo compito. Forse però l'abbiamo finalmente capito tutti che certi valori sono distanti anni luce dal vero. Ci sono gruppi stranieri che stanno entrando nel nostro paese grazie al ribasso dei valori immobiliari. E di albergatori italiani che stanno crescendo ce ne sono? Forse lo stanno facendo in silenzio e alla chetichella.

5. Pensare alle "motivazioni" del viaggio, e non solo alla destinazione, e creare hotel e catene dedicate.

6. Turismo ecosostenibile. E' un trend essenziale del futuro: terra, qualità, natura, sostenibilità, ma anche risparmio e costi gestionali contenuti. Abbiamo moltissimo da fare perchè il parco degli immobili alberghieri italiani è spesso vecchio, perfino antico.

7. Superlusso. Un altro tema da sfruttare. Non più per una nicchia di persone ma per "uno"

8. Unicità. Costruire strutture, alberghi, situazioni davvero unici, in grado di far fare un'esperienza, di farsi ricordare. Abbiamo stampato il volume Hotel Experience per mostrare cosa può fare l'architettura italiana che non è certo seconda a nessuno.

9. Proporre soluzioni integrate casa e hotel, aparthotel, time-sharing. Qui ci vogliono idee, coraggio ed ingenti capitali. Però si può fare.

Per crescere servono soldi. Molti soldi. Anche nel turismo bisogna investire oltre che nelle strutture, anche nelle persone e nella produzione di servizi. Bisogna uscire dal tran tran che era possibile con i margini alti dei primi anni Duemila.

Adesso si deve rifare i conti con prezzi calanti.
Quando nel 2000 c'è stato il changeover i prezzi sono raddoppiati in un giorno, mentre normalmente per raddoppiare ci mettevano dieci anni.
Adesso o dimezziamo i prezzi, cosa impossibile, oppure li teniamo fermi [o stanno fermi per forza] per un po' di anni. Magari non dieci, ma 3-4 anni sì.
Di tutto: valori immobiliari, prezzi di vendita delle camere d'hotel, prezzi dei ristoranti, ecc.

Allora, servono i soldi, ma i soldi si spostano da un continente all'altro con un click. Invece gli investimenti nel settore alberghiero sono molto statici, fermi per almeno dieci/quindici anni.
Perchè i soldi si fermino nel nostro settore alberghiero servono chiare politiche riguardanti il lavoro, la promozione della destinazione Italia, le tasse e la qualità dei servizi pubblici che supportano l'attività turistica. (La laundry list l'abbiamo scritta ad Agosto, chi vuole può aggiungere le proprie osservazioni) E garantire così quel ritorno dell'investimento che oggi non si riesce ad ottenere.

Ecco cosa si deve fare. E' chiaro a tutti, semplice, perfino banale. Ma quasi impossibile da veder realizzato. Ministro del Turismo, Assessori Regionali, attendiamo... attendiamo... attendiamo ma poi qualcuno di noi non vivrà abbastanza a lungo, e sprecheremo anni e vite.